Definición de tasación inmobiliaria
La tasación, técnicamente denominada como informe de valoración, es un documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto
El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien
El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
¿Qué aspectos comprenden las tasaciones?
Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:
- Localización de la vivienda, comprobando que realmente existe
- La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
- Superficie
- Otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles…
- Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
- La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
- El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
- Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
- Si investiga si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor
- Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario
Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación
En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler
Factores que afectan a la tasación
Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:
- Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación
- Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda
- Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.
- Estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc
- Materiales de construcción e instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc
- Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
- Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación
- Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos.
